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BGH-Urteil: Untervermietung mit Gewinn ist unzulässig

Fachbeitrag im Miet- & Wohnungseigentumsrecht

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Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?

Im Allgemeinen ist eine Untervermietung nur mit der Zustimmung des Vermieters gestattet. Mieter können jedoch diese Zustimmung einfordern, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen können. Ein solches Interesse besteht typischerweise, wenn sich die persönlichen Lebensumstände vorübergehend ändern, beispielsweise durch einen längeren Aufenthalt im Ausland, einen beruflichen Einsatz an einem anderen Ort oder aus familiären Gründen.
Der Zweck der Untervermietung ist es, die laufenden Kosten für die Wohnung ganz oder teilweise auszugleichen. Sie soll den Mieter finanziell entlasten und nicht dazu dienen, zusätzliche Einkünfte oder wirtschaftliche Vorteile zu erlangen.

Der entschiedene Fall: Eindeutiger Gewinn aus der Untervermietung

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Berliner Mieter seine Zweizimmerwohnung ab dem Jahr 2020 während eines Auslandsaufenthalts ohne Zustimmung der Vermieterin untervermietet. Während er selbst lediglich eine Nettokaltmiete von 460 Euro zahlte, forderte er vom Untermieter monatlich 962 Euro.
Besonders ins Gewicht fiel, dass die geforderte Untermiete nicht nur deutlich über der eigenen Miete lag, sondern auch die nach der in dem Gebiet geltenden Mietpreisbremse zulässige Höchstgrenze überschritt. Diese betrug maximal 748 Euro Nettokaltmiete. Die erhebliche Differenz zwischen Haupt- und Untermiete wertete das Gericht als klares Indiz für eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht.
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BGH: Kein legitimes Interesse bei profitabler Untervermietung

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung mit Gewinn weitervermietet. Ein Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung ergibt sich gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn die Untervermietung dem gesetzlich vorgesehenen Zweck dient.
Dieser Zweck besteht darin, dem Mieter die Wohnung bei wesentlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Er dient ausdrücklich nicht dazu, dem Mieter eine Möglichkeit zur Generierung von Gewinn zu bieten. Ein Interesse an einer profitablen Untervermietung ist daher rechtlich nicht geschützt.

Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung rechtmäßig

Von besonderer praktischer Relevanz ist die Entscheidung des BGH zur Kündigung. Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung untervermietet und dadurch schuldhaft gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt.
Im vorliegenden Fall erkannte der Bundesgerichtshof eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Kündigung wurde für wirksam erachtet, da die Untervermietung ohne Zustimmung stattfand und eindeutig auf Gewinn abzielt. Die Revision des Mieters wurde abgelehnt, sodass das Räumungsurteil rechtskräftig ist.
Wir empfehlen Ihnen, zu überprüfen, ob Ihre Untervermietung rechtlich zulässig ist oder ob ein Kündigungsrisiko vorliegt. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann dazu beitragen, teure Fehler zu vermeiden.
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Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für überhöhte Preisaufschläge

Es wird häufig vorgebracht, dass ein höherer Untermietpreis gerechtfertigt sei, wenn die Wohnung möbliert zur Verfügung gestellt wird. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch eine Möblierung keine unbegrenzten Mietaufschläge zulässt – jedenfalls nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird.
Die Überlassung von Möbeln kann zwar grundsätzlich Berücksichtigung finden. Wie hoch ein zulässiger Zuschlag im Einzelnen sein darf, hat das Gericht jedoch offen gelassen. Einheitliche Berechnungsmodelle existieren bisher nicht, was in der Praxis zu erheblichen Unsicherheiten führt.

Interessenabwägung zwischen Mietern und Vermietern

Der Bundesgerichtshof hob außerdem hervor, dass dieses Verständnis des berechtigten Interesses dem verfassungsrechtlich erforderlichen Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern gerecht wird. Beide Rechtspositionen sind durch Grundrechte geschützt. Allerdings reicht die Position des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der gesetzlichen Regelung ein Anspruch auf gewinnbringende Untervermietung gewährt werden müsste. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang auch das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters.
Vermuten Sie eine unzulässige oder gewinnbringende Untervermietung Ihrer Wohnung? Lassen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten prüfen und setzen Sie Ihre Ansprüche konsequent durch.
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Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bietet eindeutige Orientierung für die Praxis. Eine Untervermietung ist erlaubt, wenn sie dem Erhalt der Wohnung und dem Ausgleich eigener Kosten dient. Sollte sie hingegen zur Einnahmequelle werden, ist der rechtliche Schutz nicht mehr gegeben – was dazu führt, dass Vermieter das Mietverhältnis wirksam kündigen können.
Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten Untervermietungen daher gründlich prüfen und rechtlich einwandfrei gestalten. Eine frühzeitige rechtliche Beratung kann dabei helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und bestehende Mietverhältnisse abzusichern.
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FAQs - Häufige Fragen zur Untervermietung

Ja, eine Untervermietung ist grundsätzlich gestattet, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch auf diese Zustimmung besteht lediglich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann.
Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn ich die Wohnung aufgrund vorübergehender Änderungen meiner Lebensumstände nicht selbst nutzen kann, beispielsweise während eines längeren Auslandsaufenthalts oder aus beruflichen Gründen. Die Untervermietung darf hierbei ausschließlich zur Deckung meiner eigenen Kosten dienen.
Nein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung, wenn diese auf die Generierung von Gewinn abzielt. Die Untervermietung darf nicht als Einnahmequelle verwendet werden.
Von einer profitablen Untervermietung kann man sprechen, wenn die geforderte Untermiete erheblich über der eigenen Miete liegt und die Differenz nicht mehr durch tatsächliche Kosten begründet werden kann. Auch eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe kann ein bedeutendes Indiz darstellen.
Ja. Die Mietpreisbremse kann auch im Falle einer Untervermietung von Bedeutung sein. Eine Untermiete, die die erlaubte Höchstgrenze überschreitet, spricht in der Regel gegen eine bloße Kostendeckung und kann auf eine unzulässige Absicht zur Gewinnerzielung hinweisen.
Ja. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Genehmigung und verletzt damit erheblich seine mietvertraglichen Pflichten, bin ich als Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis wirksam zu kündigen. Entscheidend ist hierbei eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst dieses Interesse nicht das Ziel, durch die Untervermietung Gewinne zu erzielen.
Eine Möblierung kann grundsätzlich in Betracht gezogen werden. Sie rechtfertigt jedoch keinen unbegrenzten Zuschlag, insbesondere nicht, wenn insgesamt ein Gewinn erzielt wird. Einheitliche gesetzliche Berechnungsmodelle existieren bislang nicht.
Nein. Selbst eine kurzfristige oder zeitlich begrenzte Untervermietung darf nicht auf die Erzielung von Gewinnen ausgerichtet sein. Ausschlaggebend ist nicht die Dauer, sondern der wirtschaftliche Zweck der Untervermietung.
Es ist besonders sinnvoll, eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, wenn ich eine Untervermietung plane, die Wohnung möbliert überlassen möchte, Unklarheiten bezüglich der zulässigen Miethöhe bestehen oder eine Kündigung aufgrund der Untervermietung bevorsteht. Eine frühzeitige Prüfung kann mir helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden und das Mietverhältnis abzusichern.

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Inhalt

Wann ist eine Untervermietung rechtlich erlaubt?
Der entschiedene Fall: Eindeutiger Gewinn aus der Untervermietung
BGH: Kein legitimes Interesse bei profitabler Untervermietung
Kündigung aufgrund einer profitablen Untervermietung rechtmäßig
Möblierte Untervermietung: Kein Freibrief für überhöhte Preisaufschläge
Interessenabwägung zwischen Mietern und Vermietern
Fazit: Untervermietung ist erlaubt – jedoch keine Gewinnerzielung
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