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Rechtsanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht in Starnberg und Augsburg

Erfahrung & Kompetenz – Ihr Rechtsanwälte in Starnberg und Augsburg

Mietrecht betrifft jeden

Fast 50 Millionen Menschen in Deutschland, was 57,9% der Bevölkerung entspricht, leben in Mietwohnungen. Im europäischen Vergleich ist dieser Anteil außergewöhnlich hoch. Bedauerlicherweise steigen die Mietpreise kontinuierlich an und haben sich in den letzten 5 Jahren durchschnittlich um 9,1% erhöht. Zusätzlich kommen noch Nebenkosten wie Instandhaltungskosten, Kosten für Modernisierungen und Eigenbedarfserklärungen des Vermieters hinzu. Vor diesem Hintergrund spielt das Mietrecht in Deutschland eine zentrale Rolle. Allerdings stellt sich die Frage, wie fair es tatsächlich ist.

Was wird alles abgedeckt?

Das Mietrecht konzentriert sich in erster Linie auf den Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter und ist als umfangreiches und komplexes Rechtsgebiet bekannt. Der Vermieter verpflichtet sich dabei gegen eine Entlohnung, dem Mieter das Mietobjekt entweder für einen bestimmten Zeitraum oder unbegrenzt zu überlassen. Der Mieter wird zum Besitzer des Objekts, während der Vermieter weiterhin Eigentümer bleibt. Die gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge sind in den Paragrafen § 535 bis § 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. Im Prinzip ist es möglich, fast alles zu vermieten. In diesem Artikel werden die grundlegenden Aspekte des Mietrechts bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen behandelt, wobei die Art der Nutzung der gemieteten Immobilie (Wohn- oder Gewerberaum) ausschlaggebend ist. Abgesehen von der Mietbeziehung ergeben sich auch rechtliche Fragestellungen in anderen Bereichen wie dem Makler- und Nachbarrecht sowie Fragen zum Wohnungseigentum, Verfahrens- und Vollstreckungsrecht. Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihnen bei der Erstellung eines gerichtsfesten Mietvertrags oder bei der Vereinbarung spezieller Bestimmungen behilflich zu sein.

Spezielle Aspekte bei der Vermietung von Wohnräumen

Im Mietverhältnis für Wohnraum genießt der Mieter einen besonderen Mieterschutz. Gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) ist sein Besitz an der Wohnung verfassungsrechtlich geschützt. Das bedeutet, dass er im Allgemeinen niemanden in die Wohnung lassen muss, auch nicht den Eigentümer. Der Vermieter ist auch in seinem Kündigungsrecht eingeschränkt. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate und kann nicht zulasten des Mieters verlängert werden. Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger wird die Kündigungsfrist für den Vermieter. Es gibt jedoch bestimmte Fälle, in denen der Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht hat, zum Beispiel bei Zahlungsverzug seitens des Mieters.

Die vereinbarte Monatsmiete, auch Mietzins genannt, ist am dritten Tag nach Monatsbeginn fällig. Die Höhe der Miete wird von den Parteien selbst in ihrem Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter hat jedoch das Recht auf eine Mieterhöhung, die jedoch nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen erfolgen darf. Häufig orientiert sich die Mieterhöhung an der örtlichen Vergleichsmiete, die in Städten durch den kommunalen Mietspiegel festgelegt wird. Eine Mieterhöhung muss bestimmte Grenzen einhalten und darf nur alle 3 Jahre erfolgen. Der Mieter kann hingegen keine Mietminderung aufgrund eines sinkenden Mietspiegels verlangen.

Möglicherweise haben Sie erfahren, dass Ihr Vermieter die Miete erhöht hat. Oder Ihnen wurde möglicherweise Ihre Wohnung gekündigt. Es könnte auch sein, dass Ihre Mieter die Miete nicht zahlen oder sich weigern, auszuziehen. Jeder dieser Sachverhalte ist einzigartig und das ist es, was das Mietrecht so komplex macht. Da es um Ihr Zuhause geht, ist es ratsam, sich rechtlichen Rat von einem Anwalt einzuholen.

Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen

Es kommt häufig vor, dass Modernisierungsmaßnahmen in Wohnungen durchgeführt werden, die den Komfort und die Energieeffizienz verbessern sollen. Allerdings können solche Maßnahmen auch zu Mieterhöhungen führen. Die Modernisierungsumlage, die der Vermieter berechnen darf, ist auf 8% der Monatsmiete begrenzt. Der Mieter hat in der Regel die Pflicht, die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und Handwerker in die Wohnung zu lassen. Allerdings müssen die Bauarbeiten ein zumutbares Maß nicht überschreiten. Wenn es berechtigte Gründe gibt, kann der Mieter auch Widerspruch einlegen. In jedem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über geplante Modernisierungsmaßnahmen und die daraus resultierenden Mieterhöhungen zu informieren.

Was Mieter über Mietminderung bei Wohnungsmängeln wissen sollten

Mieter haben das Recht, die Miete zu mindern, wenn Mängel vorliegen, die die Wohnung unbewohnbar machen, wie zum Beispiel Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden. Die Mietminderung kann je nach Ausmaß der Beeinträchtigung teilweise oder vollständig erfolgen, ohne dass der Vermieter dies genehmigen muss. Es ist wichtig, dass tatsächlich Mängel vorliegen, um eine berechtigte Mietminderung durchzuführen. Eine Mietminderung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Wenn der Vermieter hingegen Eigenbedarf anmeldet, muss er einen echten Bedarf nachweisen, z.B. für nahe Verwandte. In Ballungsgebieten gelten Sperrzeiten von bis zu 10 Jahren, bevor Eigentümer einer Eigentumswohnung selbst einziehen können. Wenn Sie mit Mängeln oder Eigenbedarf konfrontiert sind, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen, um das Wohnen reibungslos zu gestalten.

Rechtliche Aspekte innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft

Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern erfolgt die Eintragung des Wohneigentums, ähnlich wie bei freistehenden Immobilien, ins Grundbuch. Dabei gilt das Eigentumsrecht des BGB und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als maßgeblich. Ein wesentliches Merkmal von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft verwaltet das Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise das Grundstück, eine zentrale Heizungsanlage oder einen gemeinsamen Garten. Entscheidungen über Angelegenheiten der Gemeinschaft werden auf der Eigentümerversammlung getroffen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann entweder selbst die Immobilie verwalten oder einen externen Hausverwalter beauftragen. Dieser erstellt dann einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht.

 

Falls Sie Schwierigkeiten bei einer Eigentümerversammlung haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Interessen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen.

Rechtliche Aspekte im Gewerbemietrecht für Ihre Geschäftsräume

Die Mietrechtsregelungen gelten ebenso für Gewerberaummietverträge. Anders als bei Wohnraummietverträgen besteht im Gewerbemietrecht jedoch kein spezieller Schutz für gewerbliche Mieter. Es gibt jedoch Ausnahmen für sogenannte Werkwohnungen. Wenn ein Mieter seine Wohnung hauptsächlich gewerblich nutzt, kann er gekündigt werden, selbst wenn er die Wohnung auch bewohnt. Eine geschäftliche Nutzung liegt beispielsweise dann vor, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder als Homeoffice genutzt wird. Ob eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Maklerrecht: Die Rechte und Pflichten Ihres Maklers

Ein Makler fungiert als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (oder Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen). Er kann von beiden Parteien beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im BGB verankert und weitere Voraussetzungen und Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) geregelt, einschließlich der Erlangung einer Maklererlaubnis vom Gewerbeamt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, bei dem der Anspruch auf Provision des Maklers erst entsteht, wenn durch seine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach der passenden Immobilie und die Höhe der Provision richten sich hauptsächlich nach den Vereinbarungen im Maklervertrag. Wenn keine Regelung zur Maklerprovision getroffen wurde, gilt die ortsübliche Vergütung. Gemäß dem Bestellerprinzip muss derjenige die Maklerprovision bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat umfangreiche Hinweis- und Aufklärungspflichten, und bei einem Vertragsschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Das Maklerrecht ist sehr komplex, daher wird empfohlen, bei Problemen einen Anwalt zu konsultieren, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.

Soforthilfe bei schwerwiegenden Konflikten im Nachbarrecht

Es gibt immer wieder Konflikte zwischen Nachbarn. Tatsächlich hat fast die Hälfte der Deutschen schon einmal Streit mit ihren Nachbarn gehabt. Oftmals enden solche Auseinandersetzungen sogar vor Gericht. In solchen Fällen kommen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zum Einsatz, ergänzt durch die ausführenden Gesetze zum BGB (AGBGB) oder die Nachbarrechtsgesetze (NRG) der entsprechenden Bundesländer. Grundsätzlich steht es jedem frei, auf seinem eigenen Grundstück zu tun und zu lassen, was er möchte. Allerdings sind Beeinträchtigungen benachbarter Grundstücke zu vermeiden. Zum Beispiel müssen bestimmte Abstandsvorschriften für Grenzbäume, einschließlich Überhängen und Überfällen, sowie für Grenzmauern eingehalten werden. Auch in Bezug auf unerwünschte Stoffe wie Rauch oder Licht gelten Regeln, die eingehalten werden müssen.
Haben Sie Probleme mit lärmenden Nachbarn oder belästigt Sie Rauch? Wir sind hier, um Ihnen bei schwierigen Nachbarschaftsproblemen zu helfen.

Unsere Arbeit ist eng mit der aktuellen Rechtsprechung verbunden

Es ist üblich, dass Miet- und Wohneigentumsrecht vor Gericht oft Gegenstand von Streitigkeiten sind. Ein aktuelles Beispiel hierfür ist die Frage, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns zur Zahlung der Miete verpflichtet sind. In Bezug auf dieses Thema haben das Landgericht (LG) und das Oberlandesgericht (OLG) unterschiedliche Urteile gefällt. Demnächst wird der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung treffen. Auch Eigenbedarfskündigungen führen oft zu Konflikten. So hat beispielsweise das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreichend ist, um Eigenbedarf für einen Familienangehörigen geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin hat sogar das Bundesverfassungsgericht beschäftigt und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin für ungültig erklärt. Nun werden Mieter, die von der temporären Mietminderung profitiert haben, mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Das Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel. Wenn Sie Fragen oder Herausforderungen haben, bin ich gerne für Sie da.

Tätigkeitsbereich der Kanzlei

Als Spezialisten für das Miet- und Wohneigentumsrecht stehe ich Ihnen in allen Angelegenheiten zur Verfügung. Die stetig fortschreitende Rechtsprechung und die kontinuierlichen Gesetzesreformen machen das Mietrecht zu einem dynamischen und komplexen Bereich. Unsere umfassende Beratung garantiert Ihnen eine rechtlich sichere Basis. Meine Tätigkeiten umfassen unter anderem:

  1. Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse

    1. Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen (Vermieter und Mieter)

    2. Rechtsberatung

    3. Rechtsbeistand bei

      1. Kündigung

      2. Mängeln

      3. Mieterhöhung

      4. Zahlungsklagen

      5. Räumungsklagen

    4. Vertretung im Prozess

  2. Wohnungseigentumsrecht

    1. Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen auf Wohnungseigentümerversammlung

    2. Durchsetzung und Abwehr von Rückbauverlangen

    3. Forderungsdurchsetzung

  3. Maklerrecht

    1. Für Makler

      1. Gestaltung von Maklerverträgen

      2. Rechtsberatung

      3. Durchsetzung von Provisionsansprüchen

      4. Abmahnung von Wettbewerbern

      5. Verteidigung bei Abmahnung

    2. Für Maklerkunden

      1. Gestaltung von Maklerverträgen

      2. Abwendung von Provisionsansprüchen

      3. Rechtsberatung

  4. Immobilienrecht

    1. Beratung bei Kauf und Verkauf

    2. Kaufvertrag prüfen

    3. Minderung des Kaufpreises bei Mängeln

    4. Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen

    5. Rückabwicklung des Kaufvertrags

    6. Due Diligence für Investoren

Leistungen rund ums Mieten und Vermieten aus einer Hand.

Als Imponderabilien bezeichnet man unvorhersehbare Stoffe wie z.B. Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch. Ob eine Beeinträchtigung eines Nachbargrundstücks vorliegt und inwiefern diese hingenommen werden muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und muss unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze beurteilt werden.
Durch gezieltes Fragen können Sie potenzielle Mieter ausschließen, die das Mietverhältnis möglicherweise nicht einhalten werden. Allerdings müssen Sie bei der Auswahl der Fragen vorsichtig sein, da nicht alle zulässig sind. Wenn sich das Mietverhältnis für Sie als Vermieter unzumutbar macht, sei es aufgrund von Mietschulden, Beschädigungen der Wohnung oder anderweitigen Gründen, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht gezogen werden. In diesem Fall kann auch ein Räumungsverfahren eingeleitet werden.
Dem Mieter steht das Minderungsrecht zu, wenn das Mietobjekt Mängel hat. Mängel können Schimmel, kaputte Heizung o.ä. sein. Die Minderung muss nur angekündigt, nicht aber durch den Vermieter bestätigt werden. Die Gerichte haben eine unterschiedliche Praxis bzgl. der Minderungsquote.

Im Falle von Mängeln am Mietobjekt hat der Mieter das Recht auf Minderung. Dabei können Mängel beispielsweise Schimmel oder eine defekte Heizung sein. Die Ankündigung der Minderung durch den Mieter ist ausreichend, eine Bestätigung seitens des Vermieters ist nicht notwendig. Allerdings gibt es unterschiedliche Praktiken der Gerichte bezüglich der Höhe der Minderungsquote.

Ein Anspruch auf Provision für den Makler entsteht erst dann, wenn er erfolgreich vermittelt hat. Das bedeutet, dass der Miet- oder Kaufvertrag aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen sein muss. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Wird der Vertrag nach der Vermittlung geändert, so kann dies auch die Provisionshöhe beeinflussen.
Es besteht die Möglichkeit, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer die Provision für den Makler übernimmt. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Mieter/Käufer für die Bezahlung verantwortlich ist. Bei einer vereinbarten Maklercourtage wird die Provision zwischen den Parteien hälftig geteilt.
Prinzipiell ist es nicht gestattet, eine Mietwohnung gewerblich oder beruflich zu nutzen. Wenn die ausgeübte Tätigkeit jedoch im Rahmen des normalen Wohnens liegt, z.B. Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten, ist dies erlaubt. Dabei darf die berufliche Nutzung jedoch nicht das eigentliche Wohnen überwiegen. Falls die Wohnung hauptsächlich und damit vertragswidrig für berufliche Zwecke genutzt wird, verliert der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht.
Sofern der Vermieter die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen und die Arbeiten von Handwerkern rechtzeitig angekündigt hat, ist der Mieter verpflichtet, ihnen den Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Dabei müssen die Art und der Umfang der Tätigkeit grob beschrieben werden. Jedoch muss der Zutritt nur während der üblichen Tageszeiten erfolgen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt in der Regel 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die zu Lasten des Mieters eine kürzere Kündigungsfrist vorsehen, sind ungültig. Im Gegensatz dazu verlängert sich bei einer längeren Mietdauer die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend.
Bei einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete, aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einem Anstieg der Betriebskosten kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen. Im Gegensatz dazu kann der Mieter die Miete nur mindern, wenn eine Senkung der Betriebskosten vorliegt.

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