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Mietrecht: BGH urteilt erneut über Schönheitsreparaturen

Fachbeitrag im Immobilienrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat erneut (Az. VII ZR 185/14) zur Frage entschieden, inwieweit Vermieter die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auf die Mieter durch eine Vereinbarung im Mietvertrag abwälzen können.

In dem zu entscheidenden Fall hat der Vermieter dem Mieter die Wohnung unrenoviert übergeben. Im Mietvertrag wurde jedoch vereinbart, dass unabhängig davon mieterseits Schönheitsreparaturen durchzuführen seien.

In derartigen Fällen sind Klauseln im Mietvertrag, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, ungültig. Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen bzw. Schönheitsreparaturen Schadenersatz bezahlen. Eine Ausnahme gelte nach Auffassung des BGH nur dann, wenn der Mieter beim Einzug für die von ihm geleisteten Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten einen angemessenen Ausgleich bekommt.

In dem zu entscheidenden Fall wurde dem Mieter für drei zu streichende Zimmer eine halbe Monatsmiete erlassen, was nach Auffassung des BGH keinen angemessenen Ausgleich darstelle. Eine derartige Abwälzung stelle nach Auffassung des BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, die zumindest bei formularmäßiger Vereinbarung unwirksam ist.

Weiter entschieden die Richter des BGH, dass Mieter generell nicht mehr dazu verpflichtet werden dürfen, unter allen Umständen beim Auszug anteilige Renovierungskosten bzw. Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Dies gelte jedenfalls dann, wenn sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen. Diese Rechtsfolge gelte unabhängig davon, ob die Wohnung beim Einzug renoviert oder unrenoviert übergeben worden ist.

Von diesen Weg weisenden Entscheidungen des BGH dürften Millionen von Mietverträgen betroffen sein. Es ist aus diesem Grunde für den Fall eines Auszugs oder Umzugs dringend anzuraten, den bestehenden Mietvertrag auf die Frage der Wirksamkeit einer Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überprüfen zu lassen.

Darüber hinaus wird zu erwarten sein, dass findige Vermieter versuchen werden, mit ihren Mietern im Rahmen einer Anpassung den Mietvertrag auf die aktuelle Rechtsauffassung des BGH anzupassen. Von einer Zustimmung durch den Mieter ist in derartigen Fällen in der Regel dringend abzuraten.

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